《商品房预售合同》的权利义务双方各占一半,但房屋未过户不能直接认定为夫妻共同财产

guanbin 2021年7月21日10:21:13
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《商品房预售合同》的权利义务双方各占一半,但房屋未过户不能直接认定为夫妻共同财产

案由:离婚后财产纠纷

案号:(2021)粤01民终6483号

审理法院:广州市中级人民法院

案件类型:民事

文书类型:判决书

裁判日期:2021-04-29

审理程序:二审

数据来源:普通案例

(案例来源于裁判文书网,均为化名)

一审诉讼请求

甲男向一审法院起诉请求:

1.请求确认涉案1001房为夫妻共同财产,双方均可居住、使用,该房屋财产性收益由双方各半享有;

2.请求法院判令对上述房产进行分割,确认预售合同所涉及的该房屋的权利义务,由甲男占50%;

3.请求法院判令上述房产证办理于甲男名下,乙女予以协助办理;

4.判令乙女承担本案诉讼费。

一审认定事实

甲男、乙女于X年X月X日在湖南省天心区民政局登记结婚,后于2007年5月29日协议离婚。协议离婚后,双方又保持了联系,并于X年X月X日生育儿子小甲。X年X月X日,双方在浙江省温州市鹿城区民政局重新办理了结婚登记。复婚后,双方重新生活在一起,先是一起在巴西生活,后又移居迪拜生活。2018年,甲男以双方分居达三年有余及乙女有婚外情导致感情破裂为由,诉至鹿城区法院要求离婚。诉讼期间,甲男申请诉讼保全,该法院作出(2018)浙0302执保589号《执行裁定书》,查封乙女预购的1001房。2019年9月20日,该法院作出(2018)浙0302民初10894号民事判决书,准许双方离婚。但对甲男提出分割1001房的请求,则不予处理。判后乙女不服,提起上诉。2019年12月26日,浙江省温州市中级人民法院作出(2019)浙03民终7216号民事判决书,驳回上诉,维持原判。该判决已于2020年1月6日发生法律效力。

2012年7月5日,乙女与富力地产公司签订《商品房预售合同》,约定购买1001房。根据该合同的记载,房屋售价为2700952元,根据富力地产公司提供的预收款凭证和发票的记载,定金20万元于2012年6月11日支付,首期房款345647元于2012年6月12日支付,二期房款265305元于2012年7月13日支付,余款189万元向中信银行办理按揭贷款后于2012年9月3日支付。

甲男陈述,房屋一期款545647元和二期款265305元均由甲男支付,按揭贷款由甲男亲自还了21期,后期甲男或者给乙女现金、转账给乙女、委托他人转账给乙女,再由乙女还贷。

乙女陈述,首付款共计78万元,乙女出资27万元,甲男出资51万元,甲男在2014年6月开始停止还贷,此后均由乙女依靠借款和父母的赠与来还贷。

   2012年8月13日,甲男与中信银行广州分行签订《保证合同》,主要内容是:为确保乙女签订的编号为2012穗银房贷字第 号的《中信银行个人购房借款合同》的履行,甲男愿意为该合同项下的债权提供保证担保,债权本金189万元,保证方式为连带责任保证。

2013年12月20日,乙女单方书写《协议书》一份,内容为:甲男与乙女共同购置1001房商品房一套,其中乙女出资贰拾柒万元人民币整,将来双方按出资比例分享收益。

乙女主张,甲男在(2018)浙0302民初10894号中提交该《协议书》给鹿城区法院,证明甲男也同意该《协议书》的内容,即双方已约定按出资比例确定产权。甲男认为,甲男提交该证据是为了证明乙女承认该房屋属于共同财产,但该《协议书》没有甲男签名,甲男并不同意按照出资比例确定产权。根据鹿城区法院该案档案,甲男2018年3月15日《证据目录》记载:……5协议书、离婚协议书证明1001号商品房属于共同财产。

目前,1001房仍登记在富力地产公司名下,因乙女尚未符合本市商品住房限购资格,故该房屋至今未办理过户手续。

     本案审理过程中,乙女提供《赠与协议》(赠与人宋某,受赠人乙女,落款日期2012年6月20日,主要内容“我们夫妻决定赠与女儿贰拾柒万元人民币购房首付款……我们单独赠与女儿乙女,不赠与女婿甲男。”)、《赠与协议》(甲方赠与人宋某、陈某,乙方受赠人乙女,落款日期2015年12月12日,主要内容“甲方为乙方父母,从2014年7月开始将为乙方偿还1001号房屋月供贷款、利息及本金,此部分资金为甲方积蓄单独赠与乙方,不赠与乙方丈夫甲男。……乙方承诺如今后有能力,将连本带息偿还甲方。”)、《赠与协议补充协议》(甲方赠与人宋某、陈某,乙方受赠人乙女,落款日期2018年2月28日,主要内容“甲方将投资湖南康庄文化传播有限公司十万股股权退还本金合计叁拾万元人民币,赠与乙方偿还1001号的银行按揭本金……甲方将借给朋友张某的伍拾万元人民币,赠与乙方偿还1001号的银行按揭本金……此两笔本金偿还均为对乙方的单独赠与,以减轻乙方日常生活负担。不赠与乙方丈夫甲男。……”)、宋某、陈某、张某证人证言、银行交易明细等,拟证明其父母赠与给乙女的购房款只是单独赠与给乙女,不赠与给甲男。甲男对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。

本案审理过程中,根据甲男的申请,一审法院作出(2020)粤0103民初2161号民事裁定书,查封乙女预购的1001房的二分之一份额。

一审法院裁判

一审法院认为,甲男、乙女离婚后又于年月 日复婚,此后乙女与富力地产公司签订《商品房预售合同》,购买1001房,购房时乙女向中信银行办理按揭贷款,而甲男也与中信银行签订保证合同,对按揭贷款承担连带保证责任,且无论是首付款还是银行按揭贷款,甲男、乙女双方均有出资,可见双方确实具有购房的共同意愿,虽然该房屋尚未办理过户手续,不能直接认定该房屋的产权属于甲男、乙女的夫妻共同财产,但应当认定,上述《商品房预售合同》所载的权利义务由甲男、乙女共同享有和承担。

     乙女主张双方曾于2013年12月20日约定该房屋按各自出资比例享有产权,但是乙女提交的《协议书》仅是乙女单方书写并签名,甲男没有在《协议书》上签名,也没有其他证据可以证实甲男愿意接受该《协议书》的约束。从甲男提交的双方邮件,双方对于家庭收支均有记录计算,可见双方对于家庭财产的使用支配均比较在意,如果乙女确实与甲男达成合意,由双方按照出资比例来分享产权,那么在2013年12月至今如此长的时间内,乙女完全可以与甲男重新签订协议书,明确双方的权利义务。从乙女提交的与其父母签订的《赠与协议》《赠与协议补充协议》等,可见乙女即使与其父母之间发生经济往来也非常谨慎,会采用书面协议的方式来确定权利义务,因此乙女仅通过自行书写《协议书》来确定双方的权利义务,这也与乙女一贯谨慎的态度相悖。乙女主张甲男向鹿城区法院提交该《协议书》,即意味着甲男同意该《协议书》的内容,但从当时的证据目录,甲男提交该《协议书》,仅想证明房屋属于夫妻共同财产,甲男的证明内容尚不涉及双方的比例,且甲男在该案中也不曾明确同意按出资比例分享产权。综合上述分析,法院认为乙女主张双方约定按出资比例分享产权缺乏事实和法律依据,不予采纳。

  乙女主张其父母曾单独赠与乙女金钱支付房屋首付款及偿还银行贷款,对此法院认为:

首先,从乙女提交的《赠与协议》、《赠与协议补充协议》等内容看,乙女父母既作出过赠与的意思表示,又作出过“乙方如今后有能力,将连本带息偿还甲方”的意思表示,难以确认乙女父母当时的真实意思表示。

其次,乙女称首付款中由乙女出资的27万元是由其父母赠与,对此,一来甲男不予认可,二来没有对应的资金往来证据,三来乙女称是其父母先付给甲男再由甲男统一支付,那么如果乙女父母仅是赠与给乙女而不赠与给甲男,为何乙女父母还愿意将大额款项转交甲男统一处理?这与生活常理不符

再次,乙女主张其父母单独赠与的款项金额巨大,如乙女证据中所称的父母将退股所得款项30万元及张某还款55万元赠与给其个人所有,当时甲男、乙女关系已经破裂,同年甲男也向鹿城区法院起诉离婚,如果乙女父母确实出于疼惜乙女的考虑赠与乙女金钱,从避免甲男误会、更好保障乙女权益的角度考虑,为何不能将赠与一事以及资金来源坦诚告知甲男?这也与生活常理不符。综合上述分析,法院认为不宜采纳乙女的主张,按其主张的父母亲友出资金额来确定甲男、乙女对房屋享有的比例。为此,法院认定《商品房预售合同》所载的权利义务应由甲男、乙女各占一半份额。

对于甲男请求将房屋产权证办理于甲男名下的诉讼请求,由于甲男未能举证证明目前已具备办证条件,故本案不予支持。同理,虽然本案已认定《商品房预售合同》所载的权利义务应由甲男、乙女各占一半份额,但由于房屋尚未过户,因此不能直接认定房屋为夫妻共同财产。至于甲男请求确认房屋由双方居住使用、收益由双方各半享有,这属于诉讼请求不明确,故本案不予处理。

      综上所述,一审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条的规定,于2020年11月30日判决:

一、乙女2012年7月5日与广州富力地产股份有限公司签订的《商品房预售合同》所载的关于1001房的权利义务,由甲男和乙女各占二分之一份额。

二、驳回甲男要求确认1001房为夫妻共同财产的诉讼请求。

三、驳回甲男要求将1001房登记到甲男名下的诉讼请求。

上诉人主张

乙女上诉事实和理由概述如下:

一、一审判决认为乙女与甲男之间签署的《协议书》仅仅是甲男用来证明1001房是夫妻共同财产,且没有甲男的亲笔签字,从而否定了《协议书》的效力,不予采纳乙女的主张,该认定与事实不符。

1.如甲男仅仅只是为了证明1001房是夫妻共同财产,而不是为了证明1001房按《协议书》的约定按份占有其权利义务,甲男并不需要提供《协议书》作为证据使用。甲男提供这份《协议书》就是想证明1001房屋是夫妻共同财产,根据双方签署的《协议书》按照各自出资比例占有1001房权利义务的份额。

2.该《协议书》是由甲男主动提交给浙江省温州市鹿城区人民法院(以下简称鹿城区法院)的原始证据。虽然《协议书》没有甲男签名,但是应该认定为《协议书》是甲男的真实意思表示,理应受到该《协议书》的约束。

3.一审法院认为,乙女与甲男应当重新签署《协议书》明确双方的权利义务,该观点是不成立的。一方面,《协议书》已经明确约定乙女与甲男按照各自出资比例享有1001房的产权,甲男已向法院提交证据的行为认可《协议书》的真实性、合法性、有效性。另一方面,乙女与甲男在2014年感情恶化,甲男甚至将乙女的所有联系方式删除、拉黑,乙女一度联系不上甲男。且在双方恶劣的关系下,关于沟通儿子的日常生活等问题亦存在巨大的困难,又如何能考虑重新到重新签署经双方认可的《协议书》呢?

二、1001房的首付款27万元确实是乙女父母赠与乙女的,有《协议书》佐证,一审法院对此认定事实有误。

1.甲男提供给鹿城区法院的《协议书》已经自认1001房是由乙女出资27万元、甲男出资51万元共同购买,日后按照各自出资的份额占有1001房的权利义务。

2.该笔金额是由乙女的父母赠与乙女个人的,乙女亦提供了乙女与父母签署的《赠与协议》佐证。

3.乙女的父母将27万元首付款交付给甲男一并支付首付款,仅仅是为了方便统一支付首付款而已,并不是属于赠与夫妻双方的财产。

三、一审判决认为乙女的父母没有将《赠与协议》告知甲男,因此不采纳乙女的主张,该认定没有事实依据。

1.乙女与甲男曾在2013年12月20日签署《协议书》,乙女的父母知道1001房的权利义务是由乙女与甲男各自按照出资额享有,所以之后乙女与父母之间签署的《赠与协议》亦没有通知甲男。

2.乙女与甲男从2014年开始分居,甲男长期在巴西,乙女在迪拜照顾孩子,双方无法见面,甲男将乙女及乙女父母的联系方式均删除、拉黑,大家无法联系。

四、乙女父母转账或指定他人转账给乙女的款项,无论是赠与还是借款,均不影响该笔资金被认定为仅仅是归乙女个人所有,不归甲男。

五、除了首付款27万元外,乙女的父母代为偿还贷款的金额高达1467513元,此外,亲戚朋友借款258700元,如果在判决时完全不考虑乙女父母的付出,在甲男常年在外旅游、奢侈消费却不承担贷款的情况下,仍然机械性地将房屋按五五分割,对乙女及其父母造成实质上的不公。

六、在婚内期间,甲男屡次与乙女以外的女子暧昧不清且家暴儿子。1001房是乙女与儿子在国内的唯一住宅,而甲男在国内已经有四套房产,国外二套房产,按照婚姻法及其相关司法解释规定,乙女亦应当多分财产给予照顾。

被上诉人辩称

甲男辩称:

一、1001房是夫妻共同财产,双方从未协议分割过1001房。乙女与甲男于年月 日复婚,1001房于2012年7月5日以乙女名义签订《商品房预售合同》购买,由甲男签订《保证合同》承担还款的连带责任保证,首付款均由甲男刷卡支付,按揭是双方共同偿还。因此,从房屋购买的时间以及房款的支付情况可知,1001房购于婚后,房款双方均有支付,双方无约定夫妻财产分别所有制,1001房首付款来源于甲男,按揭房款来源于夫妻共同财产,因此,1001房的性质为夫妻共有财产。

(一)《协议书》的效力不应予以认可。双方婚内从未协议分割过1001房,乙女提供的落款时间为2013年12月20日《协议书》,仅有其单方签名,没有甲男的签字承诺,不能证明《协议书》是双方协商一致的结果,上载内容:“首付款中的27万元是由乙女出资”,没有证据可以佐证,乙女主张27万元首付款是来源于其母亲宋某的单方赠与,没有事实根据。

第一,乙女母亲陈述该27万元是由其转给甲男,但却不能提供转账记录,无法证明有27万元的资金出资;

第二,如果乙女母亲确实有出资27万元且仅单方赠与给乙女,为何从来没有告知甲男2012年6月20日的《赠与协议》一事?

第三,既然是单方赠与,为何却又直接把钱转给甲男?而不是转给乙女?故乙女关于“根据《协议书》双方应按出资比例分享房屋收益,双方按份占有1001房的主张”没有事实依据。从协议的法律效力来分析,协议应该是双方的协商一致的意思表示,但协议只有一方签名,没有甲男的签字承诺,没有证据证明协议书是双方协商一致的结果。

(二)1001房首付款来源于甲男,按揭还款来源于夫妻共同财产。1001房的首付款78万元,均来源于甲男,是甲男用其银行卡在富力公司POS机上分三次刷卡支付的,一审时甲男已通过律师调查令调取的证据材料进行举证证明。至于婚后双方共同还贷的189万元本金以及贷款利息的支付情况,前期是甲男亲自还了21期,共计31万元,后期是甲男通过转账、现金、委托他人转账等方式来支付给乙女,通过乙女的名义来还(一审甲男提交的补充证据清单一及证据材料已充分举证说明),1001房自2016年开始对外出租,租金收益一直由乙女进行收取,且双方婚后还有迪拜2处、长沙1处房产的租金收益,都是由乙女来进行管理和收取的,另外,乙女在迪拜亦有从事微商工作,有不错的收入,这些收益均是婚内取得,属于夫妻共同财产,上述事实充分证明房贷还款的资金是来源于夫妻共同财产。

(三)乙女陈述的“按揭还款大部分来源于父母的单方赠与、亲友借款”不是事实,亦没有证据可以证明。乙女提供了三份赠与协议,但均不能证明有就单独赠与事宜告知过甲男。落款为2012年6月20日的《赠与协议》欲证明首付款的27万元是来源于其母亲宋某的单独赠与,但没有相关的转账记录可以佐证款项的实际发生。落款为2015年12月12日的《赠与协议》欲证明2014年6月至2020年1月2日期间,其父母单方赠与乙女1001房的房贷的本金及利息还款,但该《赠与协议》既有赠与的意思表示,又有借款的意思表示,不能确认该协议的性质是单方赠与。此外,乙女提供的赠与协议对应的流水,不符合生活常理,其母亲宋某在2017年时已经68岁,但其账户的转出转入渠道是主要是通过网上银行、微信操作的,光2017年7月16日一天的银行账户流水就高达20万元(一审乙女提供的证据76-77页),其母亲在一审出庭作证时明确其已经在迪拜帮乙女带孩子11年了,每月的退休金仅为3000元左右,上述事实可以说明宋某的银行账户极有可能是由乙女在使用。

至于乙女陈述的借款,仅有转账记录,且该账户有多笔备注蜂胶围巾款等交易情况的转账,说明该账户是用于其生意往来,无法核实其与转账人的关系,以及款项的性质。

最后,乙女在一审中自认做蜂胶、珠宝生意,且取得不错的收益,并自认用生意以及租金收益来偿还按揭,其有能力支付按揭贷款,无需借款或接受他人的赠与。乙女的主张举证没有形成完整的证据链,没有达到高度盖然性的标准,不应予以采信。

综上所述,1001房属于夫妻共同财产,在没有证据证明双方有就1001房达成分割意见的情况下,离婚后应按照每人50%的份额进行分割。乙女的上诉毫无事实和法律依据,请法院予以驳回。

二审法院裁判

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

乙女提交了以下证据:2019年至2021年,1001房的物业管理费、电费收据(均为复印件),拟证明1001房的相关费用一直由乙女承担支付的,甲男从未就房屋的各项支出承担过责任。

甲男质证称,1.对于该证据的真实性、合法性、关联性有异议,均不予认可。对证明的内容,关于1001房物业管理费、电费的情况,时间是2019年3月21日-2021年1月29日,此期间是乙女和甲男处于离婚诉讼期间,而且自从2016年开始,1001房就是由乙女对外出租管理,享有租金收益。2.上述发票名称是乙女的名字,因为购房合同以乙女的名义来签订,不能证明资金来源是乙女的个人财产,乙女用双方的婚内财产支付,资金是属于夫妻共同财产。

本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。

二审期间,乙女主张其父母曾支付27万元给甲男作为房屋首期款,其中部分是现金,部分是银行转账,但时间久远,找不到相关的单据。

本院认为,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定,第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的焦点是1001房的权利义务是由乙女个人享有还是乙女与甲男共同享有,各占份额比例是多少。对此,本院评析如下:

1001房尚未办理过户手续,产权尚未明确,一审判决仅对《商品房预售合同》所载的权利义务予以处理正确,本院予以确认。

关于1001房的出资购买情况。经审查,其中从甲男的账户转账出资了房屋的首期款,甲男也与中信银行签订保证合同,对按揭贷款承担连带保证责任。乙女表示上述首付款是其父母转账给甲男的,已明确表示是单方赠与乙女,鉴于甲男对此不予确认,乙女的主张缺乏合理性,亦未能提供证据证实其父母转账款项给甲男。故本院对乙女的上述主张不予采信。

至于乙女提供的《赠与协议》《赠与协议补充协议》,甲男对上述证据均予以否认,而《赠与协议》的内容即有赠与的意思表示,同时又要求乙女在有能力的情况下连本带息予以偿还,出资款项的性质不一致,不能证明乙女的父母赠与款项给乙女个人。乙女主张其父母将退股所得款30万元及将他人还给乙女母亲的借款赠与乙女亦未有合理解释。故此,本院对乙女主张1001房是其个人财产,由其个人享有产权的请求不予支持。

乙女提供的《协议书》虽然约定其与甲男按出资比例享有1001房的产权,但甲男并未在该协议书上签名,一审不予采纳乙女的主张并无不当,本院予以维持。

乙女二审提交的证据仅涉及物业管理费、电费的负担,不足以证明其主张,本院不予采纳。1001房是乙女与甲男婚姻关系存续期间以乙女的名义购买,两人未对享有1001房的份额进行约定,依法各占二分之一份额,一审法院据此判决正确,本院予以维持。乙女在一审期间未以照顾子女和女方权益的原则请求多分得1001房的份额,故本院对其上诉要求多分1001房份额的请求不予采纳。      

综上所述,乙女的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

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